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Was ist beim Hauskauf in Bulgarien zu beachten, was die Makler nicht sagen?

Der Haus- bzw. Wohnungskauf ist entsprechend den bulgarischen Gesetzen genau geregelt. Aber aufgrund der herrschenden Korruption und die bulgarische Mentalität ist es für den Ausländer nicht immer einfach. Detlef Bräunig schrieb in seinem Artikel "Der deutsche Unterhaltspflichtige im Ausland" drei wichtige Faktoren, an den die meisten deutschen Auswanderer scheitern:

Noch treffender kann man das Scheitern nicht zusammenfassen. Natürlich gibt es auch noch viele andere Gründe. Man wandert aus, um eine neue Heimat zu finden und nicht zu scheitern. Diese Hinweise sollte man auf jedem Fall beachten. Die helfenden Landsleute verfolgen meistens eigene Interessen. In den meisten Ländern gibt es keine Sozialsysteme und die Familie hilft untereinander. Ein "reicher" Westeuropäer kann dann im ungünstigen Fall eine große Familie versorgen. Zum Thema Alkohol braucht man nichts weiter sagen.
Sehr wichtig ist, und das vergessen viele Auswanderer, sie bleiben in ihrer neuen Heimat immer ein Ausländer! Wir haben persönlich sehr viel Erfahrung (Diskriminierung) sammeln dürfen, egal in welchem Land wir wohnen.

Einfamilienhäuser in Bulgarien
Einfamilienhäuser in einem bulgarischen Dorf am Schwarzen Meer

Die Anwaltskanzlei von Dr. Frank Schmitz und auch andere Webseiten nennen "10 goldene Regeln beim Immobilienkauf in Bulgarien". Hier fehlen jedoch einige sehr wichtige Hinweise, da es in der Praxis nicht so einfach ist. Trotz dieses Wissens und vielen anderen Informationen haben wir ungünstige Erfahrungen gesammelt und die Absicht des Auswanderns nach Bulgarien verworfen. Künftige Urlaubsreisen nach Bulgarien wird es jedoch unabhängig davon geben.

Lesen Sie unbedingt die Webseite Проблемы и «подводные камни» при покупке недвижимости в Болгарии (Probleme und "Fallen", wenn man in Bulgarien Immobilien kauft). Übersetzen Sie sich den Inhalt mit https://translate.google.de/

Werden in Deutschland Wohnungen je nach Fertigstellung in Raten gezahlt, so ist es in Bulgarien eine gängige Praxis die vollständige Kaufsumme (100%) unmittelbar nach der Vertragsunterzeichnung zu bezahlen. Es ist nicht selten, dass die bulgarischen Firmen finanzielle Probleme haben oder in Konkurs gehen. Die Fertigstellung der Projekte kann dann für einige Jahre ruhen. Der Immobilienkauf nach Off-Plan in Bulgarien ist mit bestimmtem Risiko behaftet. Der Schutz von Eigentumsrechten in Bulgarien entspricht etwa deren von Ghana, Indien, China und der Türkei und nimmt nach Angaben der International Property Rights Alliance den 58. Platz ein.
Beim Kauf vom privaten Verkäufer kann es dagegen zu anderen Problemen führen. Man kennt die Sprache und die bulgarischen geschriebenen und gelebten Gesetze nicht. Man muss sich bedingungslos einem Anwalt vertrauen und woher soll man wissen, dass der Anwalt korrekt arbeitet.

Die Korruption in Bulgarien hat in den letzten Jahren nicht abgenommen, sondern zugenommen. Nur wenige halten sich an die gesetzlichen Vorschriften. Wir haben zum Beispiel vom Anwalt und vom Notar keine Quittung für erbrachte Leistungen erhalten. Einen wirklich guten Anwalt zu finden ist sehr schwer. An dieser Stelle soll erwähnt werden, dass ein Ausländer ein Ausländer ist und immer einer bleiben wird. Wenn die Einheimischen mogeln und die Gesetze nach ihren eigenen Vorstellungen interpretieren, so ist dies für einen Ausländer, welcher dort für immer wohnen möchte, nicht gerade von Vorteil.

Seit dem 01.01.2012 dürfen Bürger der Europäischen Union in Bulgarien neben dem Gebäuden/Wohnung auch die Grundstücke kaufen. Bürger aus den anderen Ländern dürfen nur die Wohnung/Gebäude aber nicht das dazugehörige Grundstück (Erde) kaufen. Über eine juristische Person (Firma) lässt sich dies jedoch umgehen. Es wird eine Firma gegründet und über diese kann das Grundstück erworben werden. Allerdings muss jedes Jahr eine Nullbilanz erstellt werden, was bis 300 Euro kostet.

Die deutschen Immobilienfirmen verkaufen vorwiegend Ferienwohnungen. Von Bauträger wurde ein Grundstück erworben, ein Gebäude meistens in einem abgeschlossenen Wohnpark errichtet und die einzelnen Wohnungen werden dann an Kaufinteressenten verkauft. Hier spielt ein gesetzliches Rückgaberecht des Verkäufers so gut wie keine Rolle. Der (private) Verkäufer hat nach bulgarischem Gesetz bis zu einem Jahr die Möglichkeit das verkaufte Grundstück zurückzufordern. Diese gesetzlichen Reglungen sind für den Ausländer unbekannt und werden nur auf einer russischen Webseite genannt. Es können aber auch zu einer späteren Zeit Erben ihren Anteil fordern, die vorgelegten Dokumente werden nur mit einem Stempel versehen aber nicht überprüft. Ebenso muss der Ehepartner zustimmen.
Für die Rückforderung muss sicherlich der ehemalige Eigentümer wichtige Gründe vorzulegen. Zum Beispiel der Verkäufer brauchte dringend Geld und hatte daher das Haus verkauft. Hat man das Haus mit einem höheren Betrag gekauft, wie er im Notarvertrag steht, was dort so üblich ist, so bekommt man nur den Betrag zurück, welcher im Notarvertrag steht. Für den ahnungslosen neuen Eigentümer kann dies zu einem finanziellen Problem führen. Hat man in der Zwischenzeit Geld in die Sanierung hineingesteckt, so dürfte das Geld auch weg sein. Ob der Alteigentümer die wenigen erhaltenen Rechnungen für die Sanierung bezahlen, ist anzuzweifeln.
Bei dem Kauf einer Ferienwohnungen dürfte dieser Fall kaum eintreten.

Ferienanlage nördlich von Sonnenstrand
Ferienanlage nördlich von Sonnenstrand in Elenite

In dem Video Fahrt von Sweti Wlas nach Sonnenstrand werden viele Ferienwohnungen gezeigt. In dem Video wird die Ferienanlage in Elenite und das Royal Castle Hotel & Spa nördlich von Sonnenstrand gezeigt.

Nicht nur beim Hauskauf können finanzielle Verluste entstehen, sondern auch beim Mieten einer Wohnung. Es gibt im Verhältnis zu Deutschland nur wenige Mietwohnungen. Die Ausstattungen der Wohnungen entsprechen nicht unserem Standard. In einem Portalbeitrag berichtet eine deutsche Familie, dass sie ihre Mietwohnung erst einmal hergerichtet und saniert hat. Nach der Fertigstellung wurde der Mietvertrag gekündigt. Es waren einige Tausend Euro futsch. Nun sind nicht alle Bulgaren so. Auf einer russischen Seite wurde eine Einschätzung getroffen, wonach in der Größenordnung 10 oder 20 % beim Immobilienerwerb nicht alles in Ordnung war. Die genaue Zahl ist nicht so wichtig, viel wichtiger ist, es sind keine Einzelerscheinungen.
Die Grundbücher sind nicht überall lückenlos geführt worden. Es gibt auch Restitutionsansprüche. Es kann auch passieren, das der Verkäufer gar nicht der Eigentümer ist. Das erfordert natürlich eine gründliche Prüfung von einem korrekt arbeitenden Anwalt.

Zum Vergleich ist der Kauf einer Immobilie in der Ukraine noch komplizierter. Nach dem Erwerb eines Grundstücks können auf einmal noch Miteigentümer auftauchen oder das Grundstück kann durch verschiedene private Notare an verschiedene Käufer verkauft werden. Das passiert, wenn der private Notar nach der Vertragsschließung die Unterlagen nicht zeitnah an die Behörde sendet und ein anderer Notar keine Kenntnis von dem Verkauf hat. Dann spielt aber auch noch die Privatisierung der Grundstücke eine Rolle. Die Grundstücke und Gebäude waren getrennt (analog wie in der ehemaligen DDR die Datschengrundstücke) und müssen durch die Privatisierung zusammengeführt werden. Es gibt jedoch kein Rücknahmerecht vom Verkäufer.
Es ist denkbar, dass in den anderen ehemaligen sozialistischen Ländern solche Besonderheiten zu beachten sind. Die Grundbücher wurden nicht so korrekt geführt, wie in Deutschland.

Die Berechnung der Wohnfläche der Wohnung bzw. der Häuser in Bulgarien erfolgt gegenüber in Deutschland vollkommen anders. Bei der Wohnung fallen in die Berechnung der Fläche alle Innenwände, Balkon, Terrasse und Sonstiges ein. Dies ist größer als die in Deutschland angegebene Wohnfläche. Man kauft dann nicht eine Wohnung für 500 Euro/qm, sondern es sind dann 600 Euro/qm pro Wohnfläche oder sogar noch mehr.

Wie die Berechnung der Flächen der Häuser erfolgt, ist nicht nachvollziehbar. Hier wird alles eingerechnet, was bebaut ist. Die Räume in den Einfamilienhäusern sind relativ klein und die Etagen sind in vielen Fällen über eine Außentreppe miteinander verbunden. Zwar handelt es sich beim Erdgeschoss um ein Erdgeschoss, aber man hat manches Mal den Eindruck, es handelt sich um einen Keller. Teilweise werden die Räume für die Lagerung von Konserven und Lebensmittel verwendet. Wir hatten die Wohnflächen eines Hauses gemessen, die genaue Größe habe ich vergessen, es waren für die zwei Etagen etwa 60 qm Wohnfläche. Einige Tage später hatte ein junger Makler für das Wohngebäude eine Fläche von 120 oder 140 qm berechnet und dies so in der Verkaufsanzeige angeboten. Die Gebäude sehen groß aus, sind aber wesentlich kleiner als die Gebäude in Deutschland. Dieser wichtige Hinweis über die tatsächliche Größe der Gebäude ist bei der Suche von bulgarischen Immobilien auf den Immobilienportalen zu beachten. Nicht jeder aufgezählte Raum ist nach unseren Vorstellungen (Größe) auch als Wohnraum nutzbar.

Auf dem Portal www.immobilien-bulgarien.com findet man bei den Anzeigen gleichzeitig auch nützliche Informationen zu den Orten und Entfernungen, z. B. zum Meer. Bei der Suche sollten Sie die o. g. Hinweise beachten.

In Bulgarien wird sehr viel gestohlen. Man kann ein Haus, abhängig von der Umgebung, nicht allein stehen lassen. Auf das Thema Zigeuner soll hier nicht weiter eingegangen werden, es gibt gute und weniger gute. Und wenn ein großer Teil der Dorfbevölkerung sich aus Zigeuner zusammensetzt, dann sollte dies nicht unbedingt von Vorteil für einen künftigen Wohnsitz sein. Wenn selbst Bulgaren davor warnen in solche Orte zuziehen, dann sollte es zu denken geben. Die Bulgaren sind freundlich. Aus deutscher Sicht haben diese jedoch die Arbeit nicht gerade erfunden.

Die Preise für die Immobilien sind in unmittelbarer Nähe am Schwarzen Meer relativ hoch und sinken mit der Entfernung zum Meer. Die Preise für normale bulgarische Einfamilienhäuser mit Grundstück liegen zwischen 18.000 bis 40.000 Euro. Unter diesem Preis findet man nur selten eine brauchbare Immobilie. Dann ist wirklich ein hoher Sanierungsaufwand erforderlich. Wer genügend Zeit und handwerkliches Geschick mitbringt, für dem sollte dies ein untergeordnetes Problem sein. Wir hatten uns ein Angebot von einer Firma für die Sanierung eines 60 bis 70 qm großen Hauses mit gutem Rohbauzustand für ca. 20.000 Euro erstellen lassen. Hierzu gehörte die Fassade, teilweise neue Fenster, neue Innentüren, Balkon, Dach, E-Anlage im Haus, Sanitäranlage mit Badeinbau ohne Heizung und Fertigstellung der Treppe. Also ein Bruchteil von den Kosten in Deutschland, obwohl die Materialpreise annähern gleich sind.

Auch in einigen Kilometer entfernt zum Meer werden moderne neue Häuser errichtet. Die Immobilienpreise liegend dort auch bei 100.000 Euro und aufwärts, obwohl die Infrastruktur niedrig ist. In Deutschland haben sich die Immobilienpreise entsprechend dem Angebot und Nachfrage in den jeweiligen Regionen entwickelt. Hier sind die Preise vollkommen losgelöst von der Infrastruktur. Die Preise basieren auf der Annahme, es könnte sich irgendwann einmal eine gute Infrastruktur entwickeln. Die einzige gute Infrastruktur befindet sich direkt am Schwarzen Meer in den Feriengebieten und dies ist im Wesentlichen nur auf die 3 Sommermonate begrenzt.

Die Ausstattung der bulgarischen Häuser sind sehr einfach und erinnerst an die 50 bis 60-iger Jahre. Die Häuser sind massiv und von der Sache auch ordentlich gebaut. Die angebotenen Häuser entsprechen nicht unseren heutigen Wohnansprüchen und es sind ein Umbau und eine Sanierung dringend erforderlich. Bevor ein Erwerb erfolgt, also noch vor dem Vorkaufvertrag, ist jedoch auch dringend die Einholung ausreichender Informationen erforderlich, welche planungs- und genehmigungsrechtliche Erfordernisse für einen Umbau, Erweiterungsbau und Neubau zu erfüllen sind. Diese Genehmigungen sind nicht billig und können genauso hoch sein, wie der Erwerb eines preisgünstigen Hauses.

Von einem Schwarzbau (z. B. Anbau) ist dringend abzuraten. Auch heute werden Satellitenaufnahmen in der Geodäsie in Mittel- und Osteuropa verwendet und irgendwann kommt es dann heraus. Als Ausländer zieht man dann auf jedem Fall den kürzeren.

Das Angebot an Baumaterial gegenüber den deutschen, tunesischen aber auch ukrainischen Baumärkten fällt eher spärlich aus. Viele Sachen kennen die Mitarbeiter auf dem Baumarkt nicht. Einen guten Handwerker zu finden ist ebenso schwierig. Insgesamt ist natürlich der Kauf oder Neubau eines Hauses bzw. die Sanierung gegenüber Deutschland wesentlich preiswerter.

Alle Rechnungen und Überweisungen der kommunalen Beiträge müssen immer grundsätzlich kontrolliert werden. Die korrekte Abrechnung, wie in Deutschland gibt es nicht.

Die Saison in Bulgarien am Schwarzen Meer ist relativ kurz und beginnt Ende Mai und hört Anfang September auf.

Schwarzes Meer
Am Schwarzen Meer bei Shkorpilovtsi, einige Kilometer von Dolni Chiflik entfernt

Schwarzes Meer Sonnenstrand
Sonnenstrand am Schwarzen Meer (Video)

Der Strand am Schwarzen Meer (Video) bei Kraimorie südlich von Burgas.

Die Ferienwohnungen werden für den Sommer errichtet und haben nur in wenigen Fällen ein Schornstein für einen Kamin für die Beheizung. Es muss bei kühleren Tagen oder gar im Winter mit Strom geheizt werden. Auch bei den niedrigeren Stromkosten ist es nicht ganz billig. In den reinen Feriengebieten sind außerhalb der Saison die Läden in den Einkaufsmeilen und in den Fußgängerzonen geschlossen. Der sommerliche Trubel in den Restaurants und die vielen Geschäfte sind zeitlich befristet offen. Das dürfte auch die medizinische Grundversorgung betreffen, welche dann nur in größeren Orten und in Kliniken abgesichert werden kann.

In diesem Winter 2016/2017 ist es auch am Schwarzen Meer sehr kalt. Einen Winterdienst gibt es nicht. Mit dem Auto fahren wird dann kompliziert. Burgas hatte im Januar an einigen Tagen tagsüber auch Minusgrade und vom 16.1. bis 31. 1. 2017 an 10 Tagen in der Nacht -2 bis -8 °C Frost.

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